MẤT SỔ ĐỎ MẤT LUÔN NHÀ
Nhà và đất là loại tài sản có giá trị lớn. Đối với nhiều người có được ngôi nhà và mảnh đất là điều đáng mơ ước. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp vì làm mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ("Sổ đỏ") mà ngôi nhà của chủ sở hữu “không cánh mà bay” hay nhẹ hơn là nhà cửa xuống cấp mà không thể sửa chữa.
I. Vậy nguyên nhân do đâu?
Thực tế ghi nhận trường hợp: Ông Nguyễn Hữu A trong một lần bất cẩn làm thất lạc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông cho rằng vì Sổ đỏ mang tên mình nên dù cho người khác có nhặt được cũng không thể chuyển nhượng hay cho tặng. Vì thế ông đã chần chừ trong việc thực hiện thủ tục yêu cầu cấp lại Sổ đỏ mới. Khoảng hai tháng sau có một nhóm người đến và yêu cầu ông giao nhà bởi vì họ đã mua nhà của ông.
Qua điều tra xác minh của cơ quan Công An: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhóm người trên là thật. Kết quả điều tra cũng chỉ ra rằng từ thời điểm ông A bị mất Sổ đỏ thì căn nhà đã ba lần được chuyển nhượng. Kết luận giám định cho thấy rằng: chữ ký trên hợp đồng chuyển nhượng đầu tiên không phải do ông A ký. Đồng thời thẻ căn cước của người bán được văn phòng công chứng lưu trong hồ sơ có thông tin của ông A. Tuy nhiên, mẫu vân tay và hình ảnh lại là của người khác. Bằng thủ đoạn làm giả thẻ căn cước, đối tượng trên đã trót lọt bán căn nhà cho nhiều người khác.
Sau khi biết được sự việc, ông A liền trình báo cơ quan Công An và làm thủ tục yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng cơ quan đăng ký đất đai đã từ chối với lý do: nhà và đất của ông A là tài sản đang có tranh chấp nên không thể cấp lại Sổ đỏ cho ông A. Tới thời điểm này thì câu chuyện trên chưa có hồi kết bởi vì các bên đang tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp tại Toà án và cơ quan Điều tra vẫn chưa tìm ra được kẻ lừa đảo.
II. Câu chuyện pháp lý không hồi kết!
Trong câu chuyện vừa nêu trên: Ông A sẽ "mất nhà" bởi lẽ Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 quy định: "Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.".
Thiệt hại của ông A xảy ra do ba nguyên nhân chính sau đây:
1. Người nhặt được Sổ đỏ đã thực hiện hành vi lửa đảo chiếm đoạt tài sản. Tội danh và hình phạt quy định tại Điều 174 BLHS 2015 với mức hình phạt cao nhất là chung thân.
2. Công chứng viên đã không hoàn thành trách nhiệm khi thực hiện việc công chứng quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng: "Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng [...].". Và người này phải chịu một phần trách nhiệm theo quy định tại Điều 71 Luật công chứng: "Công chứng viên vi phạm quy định của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật".
3. Ông A cũng có một phần lỗi khi đã không chủ động thực hiện thủ tục yêu cầu cấp lại Sổ đỏ khi bị mất. Việc này tạo điều kiện cho kẻ gian có cơ hội thực hiện hành vi phạm tội.
Khi ông A khởi kiện yêu cầu Toà án bảo vệ quyền lợi của mình thì người được cấp Sổ đỏ sau cùng có yêu cầu phản tố buộc ông A phải giao nhà cho mình. Trước tình thế này Toà ra quyết định tạm đình chỉ vụ án căn cứ điểm d Khoản 1 Điều 214 BLTTDS: "Cần đợi kết quả giải quyết vụ án khác có liên quan hoặc sự việc được pháp luật quy định là phải do cơ quan, tổ chức khác giải quyết trước mới giải quyết được vụ án".
Vậy tức là, sau khi có kết luận của Cơ quan điều tra thì Tòa án sẽ tiếp tục giải quyết vụ án. Trong khi đó Cơ quan điều tra đã ra quyết định truy tìm và không biết đến bao giờ mới xác định được nơi trốn của kẻ lừa đảo. Điều này dẫn đến việc: người mua nhà mất tiền nhưng không có nhà để ở. Người mất Sổ đỏ đứng trước nguy cơ bị mất nhà. Sau một thời gian, nhà xuống cấp cũng không thể cải tạo do không có Sổ đỏ.
III. Mọi người phải tìm hiểu và nắm rõ quy định của pháp luật
Khi ban soạn thảo BLDS 2015 đề cập đến chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình thì nhà làm luật cho rằng quy định này sẽ làm ổn định cấu trúc giao dịch. Người dân sẽ an tâm khi mua bán, sang nhượng theo giấy chứng nhận được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hợp pháp. Quyền lợi của người bị mất tài sản sẽ được xử lý theo quy định về bồi thường thiệt hại và Luật bồi thường Nhà nước.
Quy định này còn nhiều quan điểm tranh cãi. Nhưng vì điều Luật đã được thông qua nên mọi người phải cẩn trọng trước những thủ đoạn ngày càng tinh vi của tội phạm.
Đỗ Như Hưng
