QUYỀN NGHI NGỜ HỢP LÝ VỀ THẾ QUYỀN

QUYỀN NGHI NGỜ HỢP LÝ VỀ THẾ QUYỀN

Quyền yêu cầu một người phải thực hiện một công việc được xem là tài sản theo quy định của BLDS 2015. Vì là tài sản, nên chủ sở hữu được phép chuyển nhượng quyền cho người khác theo quy định. Việc định đoạt loại tài sản này cần phải tuân theo một trình tự nhất định để giao dịch có hiệu lực.

Trong thực tiễn khi người có quyền chuyển quyền yêu cầu cho bên thứ ba thì sẽ thường gặp một số rủi ro cho bên có nghĩa vụ. Như việc bên thứ ba giả mạo thế quyền hoặc tính xác thực của văn bản thế quyền bị nghi ngờ. Do các rủi ro đó, việc chuyển giao quyền yêu cầu phải tuân thủ một trình tự nhất định để giao dịch này có hiệu lực. Đồng thời người có nghĩa vụ có quyền từ chối thực hiện nghĩa nếu bên giao quyền và nhận quyền không tuân thủ đúng trình tự và thủ tục luật định.

                 I.         Hình thức của việc chuyển giao

Theo quy định tại Điều 310 BLDS 2005 việc chuyển giao phải được lập thành văn bản hoặc lời nói. Đồng thời, bên chuyển giao có nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho người có nghĩa vụ. So với BLDS 2005, BLDS 2015 bãi bỏ hình thức của hợp đồng chuyển giao quyền yêu cầu, cho nên Hợp đồng có thể được xác lập bằng lời nói, hành vi hay văn bản.

              II.         Nghĩa vụ thông báo của bên có quyền được cho là điều kiện để Giao dịch chuyển giao quyền yêu cầu có giá trị pháp lý ?

Để tránh trường hợp bên có nghĩa vụ bị lừa dối do người thế quyền là giả tạo. Cả BLDS 2005 và 2015 đều ghi nhận nghĩa vụ thông báo bằng văn bản của người chuyển quyền đến người có nghĩa vụ. Hai văn bản trên chỉ thay đổi về hậu quả pháp lý của việc bên có quyền không thông báo cho bên có nghĩa vụ biết.

Xuất phát từ quyền nghi ngờ hợp lý của bên có nghĩa vụ về việc bên thế quyền có nhận chuyển giao quyền yêu cầu hợp pháp hay không. BLDS 2005 cho phép người có nghĩa vụ từ chối thực hiện nghĩa vụ khi người chuyển giao quyền không thực hiện việc nghĩa vụ thông báo.

Điều này có yếu tố bất lợi cho bên có quyền yêu cầu và bên nhận thế quyền trong một số trường hợp cụ thể. Đồng thời mục đích của Điều Luật đã bị bóp méo. Vì lẽ điều Luật được xác lập nhằm bảo vệ bên có nghĩa vụ không bị lừa dối do Thế quyền giả tạo. Tuy nhiên quy định cũng cho phép ngay cả khi thế quyền hợp pháp và người có quyền đã xác nhận việc chuyển giao quyền. Thì bên có nghĩa vụ cũng được từ chối thực hiện nghĩa vụ do trước đó họ không nhận được thông báo (Khoản 1 Điều 314 BLDS 2005).

Quy định như trên đã tạo kẻ hở để bên có nghĩa vụ thoái thác trách nhiệm. Bởi lẽ, quyền nghi ngờ hợp lý đã chấm dứt khi thế quyền được xác nhận là hợp pháp. Đồng thời việc chuyển giao quyền không phụ thuộc vào người có nghĩa vụ. Tuy nhiên điều Luật trên đã  làm cho người có nghĩa vụ có quyền tác động đến giao dịch của bên thứ ba quá mức cần thiết.

            III.         Sự khắc phục của BLDS 2015

Nhận thấy được điều này, BLDS 2015 đã có những thay đổi cơ bản. Theo đó, bên có nghĩa vụ chỉ được từ chối thực hiện công việc khi không nhận được thông báo của người có quyền rằng đã chuyển giao quyền yêu cầu cho bên thứ ba và bên thế quyền không có minh chứng xác thực rằng mình đã được nhận thế quyền hợp pháp (Điều 369 BLDS 2015). Điều này nhằm bảo vệ cho người có nghĩa vụ không bị lừa dối trong giao dịch. Đồng thời cũng khắc phục việc bên có nghĩa vụ lợi dụng quy định về việc không được thông báo trước để từ chối thực hiện nghĩa vụ.

Theo đó, chỉ trong trường hợp người có nghĩa vụ không nhận được thông báo của bên chuyển giao quyền đồng thời bên thế quyền không có minh chứng xác đáng rằng mình có thế quyền hợp pháp (không có văn bản thế quyền hoặc chi nhánh công ty ký thế quyền mà không có giấy uỷ quyền của công ty.v.v) thì người có nghĩa vụ mới có quyền từ chối thực hiện nghĩa vụ. Minh chứng cho điều này bản án số 12/2018/KDTM-PT đã lập luận về vấn đề trên như sau:

"[...] Công ty C phải thông báo cho Công ty B biết việc chuyển quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 309 Bộ luật Dân sự nhưng Công ty C không báo cho Công ty B là chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình. 

[...]

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty A: Buộc Công ty B bồi thường cho Công ty A số tiền 118.057.000 đồng (Một trăm mười tám triệu, không trăm năm mươi bảy nghìn đồng) [...]"

Như vậy dù công ty C không thông báo cho B biết rằng mình đã chuyển giao quyền là sai, tuy nhiên toà vẫn buộc B phải thực hiện nghĩa vụ của mình cho bên thế quyền. Đồng thời BLDS 2015 cũng đã dự liệu rằng: việc không thông báo trước mà gây ra các chi phí cho bên có nghĩa vụ (chi phí đi lại, xác minh, V...v) thì bên có quyền buộc phải hoàn trả chi phí ấy cho bên có nghĩa vụ theo Khoản 2 Điều 365 BLDS 2015. Và trường hợp người Thế quyền đưa ra yêu cầu sau khi bên có nghĩa vụ đã thực hiện xong công việc cho bên có quyền. Thì thế quyền mặt nhiên chấm dứt và người có quyền phải bồi thường cho người nhận thế quyền.

Đỗ Như Hưng

09680.333.16 - donhuhung.law@gmail.com

 

            

Share:

Read More

MẤT SỔ ĐỎ MẤT LUÔN NHÀ

    Nhà và đất là loại tài sản có giá trị lớn. Đối với nhiều người có được ngôi nhà và mảnh đất là điều đáng mơ ước. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp vì làm mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ("Sổ đỏ") mà ngôi nhà của chủ sở hữu “không cánh mà bay” hay nhẹ hơn là nhà cửa xuống cấp mà không thể sửa chữa.

         I.  Vậy nguyên nhân do đâu?

    Thực tế ghi nhận trường hợp: Ông Nguyễn Hữu A trong một lần bất cẩn làm thất lạc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông cho rằng vì Sổ đỏ mang tên mình nên dù cho người khác có nhặt được cũng không thể chuyển nhượng hay cho tặng. Vì thế ông đã chần chừ trong việc thực hiện thủ tục yêu cầu cấp lại Sổ đỏ mới. Khoảng hai tháng sau có một nhóm người đến và yêu cầu ông giao nhà bởi vì họ đã mua nhà của ông.

Qua điều tra xác minh của cơ quan Công An: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhóm người trên là thật. Kết quả điều tra cũng chỉ ra rằng từ thời điểm ông A bị mất Sổ đỏ thì căn nhà đã ba lần được chuyển nhượng. Kết luận giám định cho thấy rằng: chữ ký trên hợp đồng chuyển nhượng đầu tiên không phải do ông A ký. Đồng thời thẻ căn cước của người bán được văn phòng công chứng lưu trong hồ sơ có thông tin của ông A. Tuy nhiên, mẫu vân tay và hình ảnh lại là của người khác. Bằng thủ đoạn làm giả thẻ căn cước, đối tượng trên đã trót lọt bán căn nhà cho nhiều người khác.

Sau khi biết được sự việc, ông A liền trình báo cơ quan Công An và làm thủ tục yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng cơ quan đăng ký đất đai đã từ chối với lý do: nhà và đất của ông A là tài sản đang có tranh chấp nên không thể cấp lại Sổ đỏ cho ông A. Tới thời điểm này thì câu chuyện trên chưa có hồi kết bởi vì các bên đang tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp tại Toà án và cơ quan Điều tra vẫn chưa tìm ra được kẻ lừa đảo.

       II.  Câu chuyện pháp lý không hồi kết!

    Trong câu chuyện vừa nêu trên: Ông A sẽ "mất nhà" bởi lẽ Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 quy định: "Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.". 

Thiệt hại của ông A xảy ra do ba nguyên nhân chính sau đây:

1.   Người nhặt được Sổ đỏ đã thực hiện hành vi lửa đảo chiếm đoạt tài sản. Tội danh và hình phạt quy định tại Điều 174 BLHS 2015 với mức hình phạt cao nhất là chung thân.

2.   Công chứng viên đã không hoàn thành trách nhiệm khi thực hiện việc công chứng quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng: "Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng [...].". Và người này phải chịu một phần trách nhiệm theo quy định tại Điều 71 Luật công chứng: "Công chứng viên vi phạm quy định của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật".

3.   Ông A cũng có một phần lỗi khi đã không chủ động thực hiện thủ tục yêu cầu cấp lại Sổ đỏ khi bị mất. Việc này tạo điều kiện cho kẻ gian có cơ hội thực hiện hành vi phạm tội.

Khi ông A khởi kiện yêu cầu Toà án bảo vệ quyền lợi của mình thì người được cấp Sổ đỏ sau cùng có yêu cầu phản tố buộc ông A phải giao nhà cho mình. Trước tình thế này Toà ra quyết định tạm đình chỉ vụ án căn cứ điểm d Khoản 1 Điều 214 BLTTDS: "Cần đợi kết quả giải quyết vụ án khác có liên quan hoặc sự việc được pháp luật quy định là phải do cơ quan, tổ chức khác giải quyết trước mới giải quyết được vụ án". 

Vậy tức là, sau khi có kết luận của Cơ quan điều tra thì Tòa án sẽ tiếp tục giải quyết vụ án. Trong khi đó Cơ quan điều tra đã ra quyết định truy tìm và không biết đến bao giờ mới xác định được nơi trốn của kẻ lừa đảo. Điều này dẫn đến việc: người mua nhà mất tiền nhưng không có nhà để ở. Người mất Sổ đỏ đứng trước nguy cơ bị mất nhà. Sau một thời gian, nhà xuống cấp cũng không thể cải tạo do không có Sổ đỏ.

     III.  Mọi người phải tìm hiểu và nắm rõ quy định của pháp luật

    Khi ban soạn thảo BLDS 2015 đề cập đến chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình thì nhà làm luật cho rằng quy định này sẽ làm ổn định cấu trúc giao dịch. Người dân sẽ an tâm khi mua bán, sang nhượng theo giấy chứng nhận được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hợp pháp. Quyền lợi của người bị mất tài sản sẽ được xử lý theo quy định về bồi thường thiệt hại và Luật bồi thường Nhà nước.

Quy định này còn nhiều quan điểm tranh cãi. Nhưng vì điều Luật đã được thông qua nên mọi người phải cẩn trọng trước những thủ đoạn ngày càng tinh vi của tội phạm. 

Đỗ Như Hưng

Share:

Read More

THẤY GÌ QUA VỤ ÁN ÔNG LƯƠNG HỮU PHƯỚC

 

Share:

Read More