MẤT SỔ ĐỎ MẤT LUÔN NHÀ

    Nhà và đất là loại tài sản có giá trị lớn. Đối với nhiều người có được ngôi nhà và mảnh đất là điều đáng mơ ước. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp vì làm mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ("Sổ đỏ") mà ngôi nhà của chủ sở hữu “không cánh mà bay” hay nhẹ hơn là nhà cửa xuống cấp mà không thể sửa chữa.

         I.  Vậy nguyên nhân do đâu?

    Thực tế ghi nhận trường hợp: Ông Nguyễn Hữu A trong một lần bất cẩn làm thất lạc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông cho rằng vì Sổ đỏ mang tên mình nên dù cho người khác có nhặt được cũng không thể chuyển nhượng hay cho tặng. Vì thế ông đã chần chừ trong việc thực hiện thủ tục yêu cầu cấp lại Sổ đỏ mới. Khoảng hai tháng sau có một nhóm người đến và yêu cầu ông giao nhà bởi vì họ đã mua nhà của ông.

Qua điều tra xác minh của cơ quan Công An: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhóm người trên là thật. Kết quả điều tra cũng chỉ ra rằng từ thời điểm ông A bị mất Sổ đỏ thì căn nhà đã ba lần được chuyển nhượng. Kết luận giám định cho thấy rằng: chữ ký trên hợp đồng chuyển nhượng đầu tiên không phải do ông A ký. Đồng thời thẻ căn cước của người bán được văn phòng công chứng lưu trong hồ sơ có thông tin của ông A. Tuy nhiên, mẫu vân tay và hình ảnh lại là của người khác. Bằng thủ đoạn làm giả thẻ căn cước, đối tượng trên đã trót lọt bán căn nhà cho nhiều người khác.

Sau khi biết được sự việc, ông A liền trình báo cơ quan Công An và làm thủ tục yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng cơ quan đăng ký đất đai đã từ chối với lý do: nhà và đất của ông A là tài sản đang có tranh chấp nên không thể cấp lại Sổ đỏ cho ông A. Tới thời điểm này thì câu chuyện trên chưa có hồi kết bởi vì các bên đang tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp tại Toà án và cơ quan Điều tra vẫn chưa tìm ra được kẻ lừa đảo.

       II.  Câu chuyện pháp lý không hồi kết!

    Trong câu chuyện vừa nêu trên: Ông A sẽ "mất nhà" bởi lẽ Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 quy định: "Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.". 

Thiệt hại của ông A xảy ra do ba nguyên nhân chính sau đây:

1.   Người nhặt được Sổ đỏ đã thực hiện hành vi lửa đảo chiếm đoạt tài sản. Tội danh và hình phạt quy định tại Điều 174 BLHS 2015 với mức hình phạt cao nhất là chung thân.

2.   Công chứng viên đã không hoàn thành trách nhiệm khi thực hiện việc công chứng quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng: "Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng [...].". Và người này phải chịu một phần trách nhiệm theo quy định tại Điều 71 Luật công chứng: "Công chứng viên vi phạm quy định của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật".

3.   Ông A cũng có một phần lỗi khi đã không chủ động thực hiện thủ tục yêu cầu cấp lại Sổ đỏ khi bị mất. Việc này tạo điều kiện cho kẻ gian có cơ hội thực hiện hành vi phạm tội.

Khi ông A khởi kiện yêu cầu Toà án bảo vệ quyền lợi của mình thì người được cấp Sổ đỏ sau cùng có yêu cầu phản tố buộc ông A phải giao nhà cho mình. Trước tình thế này Toà ra quyết định tạm đình chỉ vụ án căn cứ điểm d Khoản 1 Điều 214 BLTTDS: "Cần đợi kết quả giải quyết vụ án khác có liên quan hoặc sự việc được pháp luật quy định là phải do cơ quan, tổ chức khác giải quyết trước mới giải quyết được vụ án". 

Vậy tức là, sau khi có kết luận của Cơ quan điều tra thì Tòa án sẽ tiếp tục giải quyết vụ án. Trong khi đó Cơ quan điều tra đã ra quyết định truy tìm và không biết đến bao giờ mới xác định được nơi trốn của kẻ lừa đảo. Điều này dẫn đến việc: người mua nhà mất tiền nhưng không có nhà để ở. Người mất Sổ đỏ đứng trước nguy cơ bị mất nhà. Sau một thời gian, nhà xuống cấp cũng không thể cải tạo do không có Sổ đỏ.

     III.  Mọi người phải tìm hiểu và nắm rõ quy định của pháp luật

    Khi ban soạn thảo BLDS 2015 đề cập đến chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình thì nhà làm luật cho rằng quy định này sẽ làm ổn định cấu trúc giao dịch. Người dân sẽ an tâm khi mua bán, sang nhượng theo giấy chứng nhận được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hợp pháp. Quyền lợi của người bị mất tài sản sẽ được xử lý theo quy định về bồi thường thiệt hại và Luật bồi thường Nhà nước.

Quy định này còn nhiều quan điểm tranh cãi. Nhưng vì điều Luật đã được thông qua nên mọi người phải cẩn trọng trước những thủ đoạn ngày càng tinh vi của tội phạm. 

Đỗ Như Hưng

Share:

Read More

THẤY GÌ QUA VỤ ÁN ÔNG LƯƠNG HỮU PHƯỚC

 

Share:

Read More

RỦI RO TỪ VIỆC MUA NHÀ MÀ "KHÔNG Ở"

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn đối với không ít gia đình. Tuy nhiên, việc thực hiện một giao dịch đối với loại tài sản này trên thực tiễn gặp không ít rủi ro pháp lý do việc hiểu và vận dụng pháp luật còn khác biệt tương đối lớn trên thực tiễn.

Các vụ việc gần đây được đề cập tuy không mới nhưng vẫn còn giữ nguyên giá trị khi các tranh chấp tương tự xảy ra liên tiếp và việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn, như việc đơn cử tại Tp.HCM, hàng loạt các cơ quan báo chí đề cập đến vụ việc sau đây: một cá nhân sau khi thực hiện việc mua nhà ở cho dù đã thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ("Sổ hồng") nhưng vẫn không thể sử dụng nhà của mình do bị người khác chiếm dụng.

NGUỒN CƠN VẤN ĐỀ

Do chủ sở hữu trước của căn nhà trên có vay tiền của một bên thứ ba nhưng chưa trả nợ cho bên cho vay, bên có khoản nợ chưa được thanh toán cho rằng người mua lại căn nhà ("bên mua") từ “con nợ” có nghĩa vụ thanh toán khoản nợ cho mình và những người này ngang nhiên bẻ khoá vào sinh sống trong căn nhà đã được bên mua một cách hợp pháp.

Sau khi có đơn tố giác tội phạm do bên mua gửi đến cơ quan điều tra, cơ quan này đã tiến hành khởi tố vụ án nhưng quyết định này không nhận được sự đồng thuận của Viện Kiểm Sát vì cơ quan này cho rằng tuy nhà ở là tài sản được mua hợp pháp nhưng do người tố cáo chưa ở trong nhà ngày nào nên chưa hình thành chỗ ở hợp pháp vì thế người thực hiện hành vi chiếm dụng nhà không cấu thành tội “Xâm phạm chỗ ở người khác”, đồng thời hướng dẫn người tố giác khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu toà án giải quyết.

HIỂU LUẬT NHIỀU CÁCH KHÁC NHAU DẪN ĐẾN RỦI RO PHÁP LÝ

Bộ luật hình sự 2015 có quy định về tội “Xâm phạm chỗ ở của người khác” tại điều 158. Theo đó, các hành vi như khám xét, lục soát, dùng vũ lực để xâm phạm chỗ ở của người khác đều cấu thành tội phạm và sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng lại nảy sinh nhiều tranh cãi khi có nhiều quan điểm hiểu khác nhau về nghĩa của từ “chỗ ở”. Nổi bật: có quan điểm cho rằng chỉ cần nhà ở hoặc những nơi tương tự nếu là tài sản hợp pháp thì đều là chỗ ở và bất khi ai xâm phạm đều cấu thành tội “Xâm phạm chỗ ở người khác”. Cũng có quan điểm cho rằng: muốn thành “chỗ ở” thì ngoài điều kiện nơi ở là tài sản nhận được một cách hợp pháp thì chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép phải đang sinh sống, sử dụng nơi ở thì mới thành một “chỗ ở” hợp pháp.

Từ việc hiểu khác nhau cho nên thực tiễn đã xảy ra những vụ tranh chấp mà bên ngay tình không được bảo vệ một cách tốt nhất. Do đó, một số trường hợp người bị hại đã phải sử dụng các biện pháp không chính thống để bảo vệ lợi ích của mình nên đã gây mất an ninh trật tự và để lại rất nhiều rủi ro pháp lý.

CẦN SỰ TƯỜNG MINH CỦA QUY ĐỊNH

Đối với tội phạm “xâm phạm chỗ ở của người khác”, khách thể của tội này là quan hệ xã hội về quyền có nơi ở hợp pháp. Như vậy, quan hệ này không phải quan hệ sở hữu mà là quan hệ về quyền tự do có chỗ ở hợp pháp. Chỗ ở được cấu thành từ điều kiện về nơi ở hợp pháp và được người có quyền sử dụng vào mục đích ở, sinh hoạt học tập v.v.. 

Minh chứng cho lập luận này: Bộ luật hình sự đã quy định loại tội phạm “Xâm phạm chỗ ở người khác” vào chương “CÁC TỘI XÂM PHẠM QUYỀN TỰ DO CỦA CON NGƯỜI, QUYỀN TỰ DO, DÂN CHỦ CỦA CÔNG DÂN” chứ không đưa tội này vào chương các tội xâm phạm quyền sở hữu. Chính vì vậy, việc người sở hữu nhà ở nhưng chưa sử dụng nhà vào mục đích ở hoặc cho người khác ở thì chưa hình thành một “chỗ ở” theo tinh thần của Luật. 

Điều này được quy định tại  Khoản 1, Điều 12, Luật cư trú 2013:  xác định nơi cư trú cấu thành từ hai điều kiện bao gồm là chỗ ở hợp pháp mà người đó sinh sống thường xuyên. Như vậy, việc sinh sống thường xuyên ở nơi thường trú hay sinh sống ở nơi tạm trú là điều kiện để cấu thành quan hệ “chỗ ở” .

Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể đối với vấn đề này. Do đó, có rất nhiều cách hiểu khác nhau về chỗ ở vì thế việc áp dụng còn nhiều linh động. Thiết nghĩ cần có hướng dẫn cụ thể để giải quyết vấn đề này một cách triệt để.

PHÒNG NGỪA RỦI RO TRONG GIAO DỊCH DÂN SỰ

Từ sự phức tạp của thực tiễn áp dụng pháp luật, trong giao dịch dân sự các bên cần lưu ý thực hiện các biện pháp để phòng ngừa rủi ro. Bởi lẽ ngoài biện pháp áp dụng luật hình sự, bên bị thiệt hại còn có thể sử dụng công cụ giải quyết tranh chấp khác là khởi kiện dân sự yêu cầu toà án bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, thời gian để tòa án giải quyết và thi hành bản án trung bình mất 3 năm. Do đó, biện pháp này còn nhiều điểm cần cân nhắc khi thực hiện.

Trong trường hợp, sau khi thực hiện giao dịch mua nhà để ở hay để kinh doanh dịch vụ, chủ sở hữu nên thực hiện việc đăng ký tạm trú với cơ quan có thẩm quyền. Bởi lẽ Luật cư trú quy định nơi thường trú là chỗ ở hợp pháp mà công dân sinh sống. Vì thế nên cơ quan có thẩm quyền khi tiến hành đăng ký tạm trú hay thường trú đã thừa nhận chủ nhà đã sinh sống tại căn nhà đó và tốt nhất chủ nhà nên dọn đến ở một thời gian nhất định để tránh rủi ro.

Do việc áp dụng luật còn nhiều bất cập nên nếu như các biện pháp hình sự không hiệu quả do các nơi hiểu khác nhau thì có thể áp dụng biện pháp hành chính. Cụ thể: khi người bị hại yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi “sử dụng trái phép tài sản của người khác”; sau đó yêu cầu các cơ quan này áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả để buộc người vi phạm chấm dứt hành vi xâm phạm; nếu tiếp tục còn vi phạm xảy ra thì sẽ đủ yếu tố cấu thành tội “sử dụng trái phép tài sản của người khác” theo quy định của BLHS và sẽ bị khởi tố về tội danh này.

Các biện pháp sử dụng pháp luật về hình sự và hành chính có ưu điểm là giải quyết nhanh gọn và dứt điểm các tranh chấp loại này nên bên bị xâm hại ưu tiên áp dụng so với biện pháp sử dụng toà án. 

Đỗ Như Hưng

NGUỒN THÔNG TIN VÀ HÌNH ẢNH

https://tuoitre.vn/bong-dung-bi-chiem-nha-ai-bao-ve-quyen-tai-san-cua-cong-dan-2020061622133607.htm

https://thanhnien.vn/thoi-su/dan-to-bi-chiem-nha-co-quan-to-tung-hanh-xu-trai-nguoc-nhau-ngai-trach-nhiem-de-bo-lot-toi-pham-1238765.html

Share:

Read More